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【筹房观点】刘荣苗:众筹定制——文旅项目开发的新路径

2020-03-23

筹房观点

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       8月23日,2019第五届中国房地产众筹创智峰会在上海虹桥国际展汇成功举办,筹房集团董事长刘荣苗进行了主题演讲。

文旅项目指旅居度假、休闲康养、特色小镇、田园综合体,很多人认为这是蓝海,但其实很多项目举步维艰,而筹房成功的法宝是众筹定制的开发模式。

       文旅地产的特点从需求看是非刚需,偏、远且配套少。城市项目需要抓住痛点,安家立业、住的不舒服、房价要涨等都是痛点,但文旅项目需要制造痒点才能让消费者产生冲动成交。从市场环境看,文旅地产不将就,需真正触动内心深处才下单;靠冲动性成交;使用率低,口碑差;难以形成排队买房的挤压效益;偏、远,本身需求少;越容易买到,买的人越不想买。

       从政策角度,文旅地产以后是反别墅化和反房地产化的,容积率1.0以下的项目应该不再会出现了,其次现在政府比较重视产业,文旅产品没有预售证,要建好才可以销售,不建好产权是不能分割的。


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       常规开发商的思路和问题是土地项目方一般希望简单,宁可大的投入,不大愿意尝试新的开发模式,往往导致投入大、风险大、回报低,变成最大的不简单。因此传统开发商的思路之一是做好产品,增加配套和旅游项目等IP导流。但是出现的结果往往是投入大幅增加,管理运作难度急剧上升,但往往还难以触动客户内心,更难做到持续触动客户内心,难以有效促进房屋成交。另外一个思路是做大而全的项目,但是往往投资巨大、浪费巨大、大大降低养身养心的味道。小而全的项目效益低,配套难以持续经营。

       而很常规的办法是建好再卖,但是这样资金投入回报率低;周期长,定位与实际需求差异大;现房实际没期房好卖。或者是预约购房或以租代售,但是又容易遇到无效合同;群体事件,欺诈嫌疑;收钱被举报等种种问题。

       因此众筹定制是有效的开发模式,常规开发是地拿到以后设计好、建好,然后找客户,众筹定制是反过来先锁定客户,根据客户要求定制,然后将制定的产品卖给客户,这样形成商业逻辑的闭环,这就是阿里提出的,从工厂到消费者再从消费者到工厂。


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       众筹定制可以有效解决文旅项目的开发,一是增加需求,促进成交。可以实现梦想定制,真正打动内心,我的房子我做主。客户参与设计营造,体验消费,增加趣味与心意。一帮人形成热销氛围,产生从众心理,促使下单。客户部分已定,开发商不急,客户反而要买。

       另外众筹定制是一种结伴购房,合伙投资。在社群经济时代,提高使用价值及趣味,真正改变生活方式,提高使用频率,社区形成良性氛围。定制产品的品质及服务真正切合客户的需求;先客户后建设,能节约22-45%的成本,包括营销费用、资金成本、税收、不必要的浪费等,把节约的成本反馈给客户,提高产品性价比。

       第二是风险锐减。先客户后建设,客户落实、资金到位、经营难度降低;用客户的资金来建设,不担心烂尾、销售等问题,能根据实际出发,成本该花的花,该省的省,品质与效益均衡。

       第三是效益更好。浪费极少,按客户的需求资源来配套,节约了很多IP资源的投入;规模恰到好处,避免了大而全,小而全的投资。

       第四在政策层面现在也有充分的保障。众筹持有股权的办法,保证建设期及持有期房产的安全、流通及处置;客户是股东关系,不是买卖关系,不需预售证,可合法有效锁定客户,回笼资金。


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