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【筹房观点】中国房产问题,筹房有妙招,筹房是妙招

2020-03-13

筹房观点

       住房问题,一直是困扰中国的大问题。

       香港住房问题日趋严重,无不暴露着香港房地产模式的弊端,但以新加坡住房保障模式取代香港模式可能依然是个“陷阱”。对此,欧洲青年学者贾如君表示,解决中国住房问题还得学习有着百年经验的欧洲模式——发展健康多层次的住房政策,也就是要支持民众以公司化合作社的形式合作建房(众筹自助)。而作为中国最早系统运作众筹建房分房的企业——筹房,就以成本价众筹建房分房的模式及多项成功案例在向社会诠释,解决中国住房问题,成本价众筹建房分房模式是不二之选


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解决住房问题,香港不能再等了 


       据数据显示,香港公屋申请平均轮候时间已升至5.4年,有10万人仍住在“棺材房”和“劏房”。这样的现实与香港被标榜的国际知名大都市标签有些格格不入,更与太平山上的豪宅形成鲜明对比。

       面对高涨的房价,香港也曾反思,为此先后增加印花税、新房空置税、五折购房计划,乃至填海造地计划等,却不见长效。

纵观香港住房问题产生的原因,其实核心难点主要还是在于土地。因此,势必要从增加土地供应方面来解决问题。


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       但事实上,香港不是没有土地,只是政府手里地太少。据2018年出台的《长远房屋策略》表明,未来10年,香港公私营房屋新供应比例定为7:3,而当前,政府能觅得的土地,还不足以支撑这一目标。

       当然,可以理解一些香港市民担心供地增加,可能会导致资产短期无法快速升值,也可以理解地产商在商言商。但这恰恰是一次眼前利益与长期利益的重新审视,是个人利益与社会发展利益的再权衡。一旦香港社会失去竞争力,所有人的房产就会不断贬值;只有香港持续保持竞争力,那么受益者,才会是香港企业与市民。
       毕竟,就连人民日报都“点名”——《解决住房问题,香港不能再等了》,可想而知解决香港住房问题,真的刻不容缓了。


以新加坡模式解决住房问题依然是“陷阱”


       如果说房价居高不下是由于中国人口密度大,土地资源紧缺,那么新加坡却在比中国城市人口密度大且多的情况下,解决了住房问题。

由此,就有人说,在香港模式行不通的情况下,中国内地势必要割舍香港模式,不能局限卖地和土地财政,应该学习新加坡的“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯式供应体系。
       却不曾想,香港模式和新加坡模式,都是公租房模式,只是两者的市场占有率有所不同罢了。
       另外,早在二十年前,中国已经学习且践行了新加坡模式,并最终宣告失败。


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       1988年,住房制度改革,取消了福利分房,建立公积金制度与经济适用房制度,即通过每月连续缴纳公积金,过了几年,就能购买价格低廉的经济适用房,这便是学习新加坡人买组屋的模式演变。

       这样的方式在短期内是能缓解一定问题,但事实是,经济适用房已在逐渐成为变相的福利分房。

       一方面,有限的经济适用房首先分给了公务员群体与国有企事业单位职工群体,极少数分得经济适用房的低收入群体。

       另一方面,福利分房与经济适用房的区别甚微,仅在于福利分房不需要出资购买,且住户没有产权;而经济适用房需要支付低廉的价格,便能拥有独立产权,但从经济适用房的分配方式上,经济适用房已经是一种变相的福利分房了。

       总的来说,二十年前学习新加坡模式失败最主要的原因在于,忽略了中国与新加坡的国情差别,甚至基于现在的国情差别,再用新加坡模式来解决中国住房问题,也注定会失败。

       毕竟新加坡是城市国家,城市即国家,国家即城市,拥有明显的边境线,人口流动性弱;中国则是超大规模国家,有无数个与新加坡面积与人口相当的城市,这些城市是没有边境线的,人口流入量超大。

       好比在一间房间里发传单,如果关上门,就能轻易把传单发给房间里的每一个人;但如果房间门敞开,人员进进出出,传单的递发就没有那么轻易,甚至是不够递发的。


解决中国住房问题的新思路——众筹自助


       瑞士苏黎世联邦理工大学(ETH)建筑学硕士、居住于苏黎世多年的建筑师——贾如君,早前出版的书目《不只是居住——苏黎世非营利性住房建设的百年经验》,便结合了中国房地产行业发展的实际情况介绍了欧洲百年住房合作的中国打开方式,即“住房合作社”形式。


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       “住房合作社”是私人出资合作的主要形式。合作社是一种公司法人,通过共同自助来促进和保护一定的经济利益可由数量不限的个人和商业企业组成。

        另外,合作社所有股东投票决定权平等,无控股股东,由此将公司章程作用发挥出来,也使得合作社摆脱大股东操纵,不以大股东利益最大化为目标,而以实现共同价值观为目标。

       而针对香港住房问题,贾如君认为问题首要是在限制土地供应方面,既民主又使得地产家族可以反过来控制土地政策,其次是租房需求量大但供应量不足,并且质量很差,最后一点就是香港贫富差距大,对非营利性住房需求大,但土地控制和港府没有能力建设盖房,导致公租房供不应求。

       那么,通过“住房合作社”形式就能解决香港的住房问题。再纵观“住房合作社”形式,贾如君认为,其实质就是众筹建房分房模式

       当前,在中国房地产业协会指导下,由平安、万科、绿地和万通等36家房地产、金融、互联网行业领军企业共同发起创立的中国房地产众筹联盟,正是顺应“众筹创智、人本共生”的房地产行业众筹理念,逐步探索出一条属于中国人自己的特色众筹建房(住房合作)的发展道路。作为联盟的重要组成单位——筹房也正从全新的角度,诠释合作建房在中国的不同的探索与尝试建立符合消费市场需求的成本价众筹建房分房模式,即CSC众筹建房分房模式


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       CSC众筹建房分房模式不仅解决香港房价过高、土地供应不足和住房供不应求等问题,还能帮助客户实现包括位置、面积、户型建设配套、社群和配套等方面的产品定制。

       并且,CSC众筹建房分房模式区别于传统区域建设开发,开拓性实现了先客户后建设,通过与客户签约,再进行规划、招商、配套、营销四个方面的统一,众筹定制、结顶营造,从而帮助客户实现低成本建房分房。

       另外,众筹建房通过持有股权的办法,能保证房产建设期及持有期的安全,并且持有股权是可以流通和有效处置的。

       想获取更多成本价众筹建房分房模式详情,敬请关注公众号“筹房”


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